8月14日，丰台槐新NY-030（南区）-02地块项目规划设计方案公示。它就是观宸二期，与西边的一期一路之隔。

　　从总平图上看，二期基本延续了一期的建筑风格和产品定位，直接砍掉了111平米三居，变成了一个纯四居楼盘。

　　去年11月29日，建发房产以24.35亿元底价摘得观宸一期地块、后引金茂入股；今年3月14日，它拿到预售许可证。

　　6月24日，建发与金茂以20.8亿元底价摘得观宸二期地块。当时，观宸网签169套，总成交价16.27亿元，地价覆盖率66.82%。

　　截至目前，观宸一期供应479套，网签253套，成交均价7.82万元/平米，成交总金额24.32亿元。

　　1、它的主力户型在110-120平之间，供应209套，网签130套，单价7.72万元/平米，网签率62.2%；

　　3、140-170平米户型供应92套，网签21套，单价也在7.9万元/平米；最大户型的单价，高达7.97万元/平米；网签率22.8%；

　　这组数据说明，130-140平米户型卖得很不错，且价格比小面积高出2000元/平米。

　　二期西面不临槐房西路，有条件将大户型多做一点。二期150-170平米户型，比一期多了26套左右。

　　不过，一旦户型面积到了150平米以上，单套总价将达到1200万元以上，观宸二期的去化压力还是蛮大的。

　　二期的北面是NY-030北区的居住用地，东面的三角地块，北面规划为体育用地，南面为社区综合用地。

　　从整体上看，二期的楼栋排法，延续了一期的宋式建筑风格、飞檐翘角，点状式布局。除了两个大门位置，绝大多数楼栋的排布位置，差异不大。

　　它导致二期东面的建筑不得不向西移动，浪费了一些占地面积；而一期北面和东面有一条计容街坊路，宽15米。

　　2、二期图纸上公示了风雨连廊，在大门之后，紧挨下沉庭院；而一期的图纸上，连续两次都没有出现风雨连廊——北京规自委分别于2024年12月27日和2025年8月14日公示。

　　但在一期的沙盘及营销素材上，都出现了风雨连廊的设置，存在违建嫌疑。（详见《观宸风雨连廊之谜》）

　　3、二期的大门设在西边偏南位置，可能是为了方便出行，但出现了一个问题，离一期东南角的车库出入口过近，存在安全隐患。

　　在阳台赠送上，绝大部分户型南向为通面内嵌式阳台，赠送一半面积，交付时会封闭；北面赠送一个设备阳台，会封闭交付。

　　二期的户型设计有所变动，140平米以下户型，基本延续了一期的设计，但150平米以上大户型做了优化。

　　2、132平米和136平米户型，分布在5#、8#和9#，预计有140套；

　　3、150平米、160平米和165平米户型，分布在1#、6#、7#，预计有118套；

　　剩余的，是一些顶层退台异型户型——为了日照的需要。实际上，观宸屋顶的大装饰顶，对日照也是有影响的。（《面子功夫做足，观宸选房攻略曝光》）

　　此外，需要特别说明一下，二期每栋楼地面取消了“窗井”，意味着二期没有下跃户型。

　　在2024年8月20日，丰台新宫区域的NY-030（南区）地块上架，它是观宸两期的前身。

　　这块地有点大，出让规模5.39万㎡，容积率2.4——扣除宽15米的街坊路，实际容积率约2.64，地上建筑规模12.93万㎡，起始价52亿元，楼面地价4.02万元/平米。

　　到了10月25日，NY-030（南区）地块被拆细，01地块（观宸一期）主要有4个变化：

　　1、总价少了53%，面积缩水了44%；2、容积率从2.4降为2.0；3、地块北扩15米；4、街坊路由“一”字型，变“L”型。

　　但街坊路占地5121.44平米，令实际容积率回到了2.4左右。（详见《观宸扛下所有，华晓巍骑虎难下》）

　　时隔七个月后，建发联手金茂拿下02地块（观宸二期），它占地2.59公顷。这比一期扣除街坊路后，实际占地面积2.528万平米，多了620平米。

　　不过，二期也有一个小问题，电缆管沟导致建筑西移，令实际容积率也从2.0升至2.2左右。电缆管沟上面和退线的面积，依然在小区内，成了绿地。

　　一个问题来了，NY-030北区的居住用地——占地约3.4万平米，会不会将观宸二期北面的街坊路计容呢？